泰禾的两手抓：战投未到 卖项目已先行

（图片来源：全景视觉）

经济观察网 记者 陈博 在引入新的战略投资者还没有进一步的消息情况下，泰禾集团股份有限公司（000732.SZ，以下简称 泰禾 ）已经开启出售项目股权的第一步。

3月22日，泰禾发布公告称，全资子公司杭州泰禾置业集团有限公司(以下简称 杭州泰禾 )与上海世茂股份有限公司(以下简称 世茂 )全资子公司上海煦晓企业管理有限公司(以下简称 上海煦晓 )签署《杭州泰禾蒋村项目股权转让协议书》，杭州泰禾将其所持有的杭州泰禾蒋村房地产项目51%股权转让给上海煦晓，交易对价约3.79亿元。

据经济观察网了解，杭州泰禾蒋村项目只是泰禾在项目股权转让合作迈出的第一步，泰禾另外还将拿出超过10个项目来寻求转让合作方，目前部分项目已经在接洽意向合作方。

杭州项目第一步

根据协议书内容，签署完成后10个工作日内，世茂先行收购49%的股权，并向泰禾支付相应股权转让对价；根据项目的开发建设和运营情况，在世茂提出收购要求之日起5个工作日内，泰禾继续配合将另外的2%股权转让给世茂，世茂先行支付等同于2%股权转让对价的1486万元保证金，正式转让时，这一保证金直接冲抵应支付的股权转让对价。

股权转让完成后，世茂通过间接控股的方式达到控制杭州泰禾蒋村项目的目标，持股51%，泰禾持股49%，双方按照股权比例共同合作开发，并通过联合操盘，共同投入、共担风险、共享收益。根据项目所在地区行业平均利润水平，项目销售净利率在双方约定的一定水平内，双方按股权比例分享税后利润；若项目销售净利率高于约定水平，高出部分将给予泰禾一定比例的超额奖励。

2016年11月，泰禾全资子公司福州泰禾永盛置业有限公司（以下简称 泰禾永盛 ）以14亿元竞得西湖区蒋村单元XH0605-18地块，出让面积为7.64万平方米，容积率为2.4。

隔年9月，旭辉集团以960.78万元增资入股该项目。增资完成后，泰禾永盛注册资本为1960.78万元，泰禾持股51%，旭辉持股49%。不过，截至3月22日签署转让协议书，该项目由泰禾全资持有。

根据公告里披露的未经审计数据，截至2019年2月28日，项目公司杭州禾睿房地产开发有限公司资产总额约26.65亿元，负债总额约26.73亿元，所有者权益为-854.10万元，处于资不抵债的状况。2018年直至2019年前两个月，营业利润和净利润也一直为负数。

上述公告同时显示，本次交易目的是加快杭州泰禾蒋村项目的开发与运营进度，预计增加归属于上市公司股东的净利润约7987.50万元。

除了杭州泰禾蒋村项目之外，接下来泰禾与世茂很大可能还会有更多项目股权转让合作的机会。

计划出售多个项目

经济观察网记者获悉，除了杭州项目，泰禾至少将拿出10个以上项目出售部分股权。比如位于广州市增城区的广州院子，此前进行到尽调阶段，正与华侨城在内的企业洽谈。

一位接近泰禾的知情人士透露，此前泰禾曾打算将广深区域的11个项目打包转让给融创，但融创在调查完这部分项目之后，发现不符预期最终放弃。

该知情人士称，去年11月，广州院子已经跟多家企业谈判过一轮，融创正是其中之一。 当时考虑的也是转让股权，但融创觉得项目收购价格太高，这笔买卖不划算。

2017年7月，泰禾及其全资下属公司与与曙盛有限公司、裕达隆(三江)有限公司、黄崇琼、张崇霖签署了《关于增城荔丰房地产有限公司及增城荔涛房地产有限公司之协议》，以总价约42.52亿元受让增城荔丰、增城荔涛100%股权，由此获得广州增城增江街的四幅地块，首度进入广州市场。

这四幅地块后起名广州院子，计容建筑面积为107万平方米，总货值超过300亿元，是泰禾多年来规模最大的 院子 。上述知情人士说，广州院子的实际总对价超过70亿元，按此计算，每平方米的楼面价叠加上建安、管理等一系列成本，相比目前周边约2万元/平方米的房价并无优势。

在经历2016、2017两年 买买买 的高峰期后，资金链吃紧的泰禾正在想方设法解决资金难题，此次出售项目股权的一大目的是降负债。

2018年三季度报告显示，2018年1-9月，泰禾总负债同比上升13.21%至2052.44亿元，其中一年内到期的非流动负债达457.93亿元，同比大幅增长115.40%；短期借款188.80亿元。与此同时，销售、管理、财务费用同比分别上涨了37.79%、47.11%、58.16%，原因主要是项目增加导致成本迅速提升。而同期泰禾的货币资金仅约174.41亿元。

此前泰禾集团董事长黄其森已将其实控的第一大股东泰禾投资股数质押了约99.4%，一致行动人叶荔也质押了超过70%的股份。

卖项目已经先行

以项目股权转让合作的方式，可以缓解泰禾的资金压力。 一名泰禾内部员工称，这只是第一个项目，参照与世茂合作的这种模式，接下来如果每个项目都能通过转让获取一定的利润，那么一定程度上有助于降低泰禾的负债。

此前经济观察网曾报道过，春节前，泰禾集团陆续和华侨城、信达资产等在内的企业，就引入战略投资者等事宜进行谈判。上述泰禾内部员工表示，目前正进入部分项目股权转让合作的阶段，一旦资金压力能释放一部分，黄老板的心态也许会发生改变，引入战略投资者的可能性就会减少。

在展开项目股权转让合作的同时，经济观察网从泰禾广深区域公司一位工作人员处获悉，泰禾计划从信达地产手中收购深圳坪山信达泰禾金尊府项目的股权。

2015年12月，深圳信达置业有限公司以30.3亿元拿下坪山一宗住宅用地，溢价率高达219.6%，时隔一年，泰禾旗下的深圳泰禾房地产开发有限公司加入，提供代建及销售管理服务。 目前我们正在与信达谈价格。 该工作人员透露。

去年，华夏幸福也曾与北京万科签署《股权转让及合作协议》，计划合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州等地的4个项目。同时，从去年7月直至今年2月，平安资产管理有限责任公司（以下简称 平安资管 ）及其一致行动人共斥资约180亿元收购华夏幸福25.25%的股权，成为第二大股东。华夏幸福陆续任命了两位来自平安系的董事，原华润置地执行董事吴向东也当选华夏幸福联席董事长。